Ceny mieszkań i popyt utrzymują się na wysokim poziomie, a deweloperzy liczą rekordowe zyski. Czy to jednak cisza przed burzą? Eksperci ostrzegają, że dramatyczny spadek liczby ludności może już wkrótce zachwiać fundamentami polskiego rynku nieruchomości. Zobacz, dlaczego za kilka lat mieszkań może być o wiele więcej niż chętnych na ich zakup.
Wysokie ceny nieruchomości oraz niezmienne zainteresowanie mieszkaniami mogą sugerować, że rynek znajduje się w fazie nieprzerwanego wzrostu. Dla wielu Polaków inwestycja w mieszkanie to wciąż jeden z głównych sposobów na zabezpieczenie kapitału i budowanie majątku. Jednak coraz więcej ekspertów zaczyna zwracać uwagę na proces, który zachodzi niemal niezauważenie, a którego skutki mogą zrewolucjonizować rynek w nadchodzących latach.
Rynek w szczytowej formie… ale czy na długo?
Mimo przejściowych zawirowań rynek mieszkaniowy ma się naprawdę dobrze. Jednak niepokojące sygnały płyną z danych demograficznych: Polska się starzeje i wyludnia, a to na pewno będzie miało wpływ także na nieruchomości.
W 2024 roku urodziło się tylko 248 tys. dzieci – najmniej od II wojny światowej. Współczynnik dzietności to zaledwie 1,16. Do 2030 roku ubędzie ponad pół miliona mieszkańców, a jeśli nic się nie zmieni, to za 75 lat populacja Polski spadnie do 10 milionów.
Przed nami rynek kupującego?
W perspektywie dekady zmieni się układ sił. Z rynku sprzedającego, gdzie to właściciel dyktuje warunki, przejdziemy do rynku kupującego. Szczególnie w mniejszych miejscowościach i na peryferiach liczba wolnych mieszkań wzrośnie. Popyt zacznie słabnąć, bo mniej będzie młodych rodzin i osób z odpowiednią zdolnością kredytową.
Presja na młodsze pokolenia – podatkowa, demograficzna i ekonomiczna – ograniczy ich możliwości zakupu. Do tego dojdzie mniej korzystna struktura zatrudnienia i rosnące koszty życia.
Wynajem nie uratuje rynku
Przez lata popyt napędzali inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Ale i ten model traci sens. Jeśli zabraknie najemców, a czynsze nie zrównoważą kosztów, właściciele zaczną sprzedawać. Przy dużej podaży i mniejszym popycie, ceny prawdopodobnie spadną.
Przykład Chin pokazuje, że nawet gigantyczna gospodarka nie obroni się przed skutkami demograficznego kurczu. Tysiące pustych mieszkań i spadające ceny to scenariusz, który może ziścić się także w Polsce.
Które nieruchomości pozostaną atrakcyjne, a które nie?
Nie wszystkie nieruchomości stracą na wartości. Względnie odporne pozostaną:
- mieszkania w dużych miastach,
- dobrze położone lokale w strategicznych lokalizacjach,
- nieruchomości wysokiej jakości.
Najbardziej zagrożone są:
- mieszkania wielopokojowe w starych blokach,
- nieruchomości do remontu,
- działki na uboczu, bez infrastruktury.
Demografia działa powoli, ale nieubłaganie. W najbliższych latach może dojść do strukturalnego przesilenia na rynku mieszkaniowym. Dla inwestorów to sygnał, by myśleć długoterminowo i selektywnie. Rynek, który dziś wygląda stabilnie, może już wkrótce zacząć się załamywać – nie przez inflację, stopy procentowe czy kredyty, ale przez to, że… zabraknie kupujących.