Myśląc o rentowności nieruchomości, zwykle zastanawiamy się, czy opłaca nam się kupić mieszkanie na wynajem. Oszacowanie realnego zwrotu to klucz do poznania opłacalności całego przedsięwzięcia. Aktualnie sytuacja w branży nieruchomości jest bardzo zmienna, ale zasady obliczania zysku z najmu pozostają te same. Jak sprawdzić, czy zakup konkretnego lokalu nam się opłaci?
Czy warto inwestować w nieruchomości
Inwestycja w mieszkanie od lat traktowana jest jako znakomite uchronienie oszczędności przed inflacją. Obecnie wciąż jest ona wysoka, jednak do zakupów zniechęca też drożyzna w sektorze mieszkań. Mimo trudnej sytuacji kupno nieruchomości wciąż może być lepszą opcją niż rachunek oszczędnościowy czy lokata bankowa. Prócz tego analitycy zapowiadają, że trend zwyżkowy nie opuści branży przez najbliższe dwa lata. Oznacza to, że mieszkanie kupione teraz z czasem nabierze jeszcze wartości.
Skalę wzrostów cen domów i mieszkań na przestrzeni lat dobrze obrazuje porównanie dzisiejszych stawek z tymi z 2015 roku. Dziś dom do remontu kupiony w tamtym czasie za 250 tysięcy złotych jest wart niemal dwa razy więcej. Jak wiadomo sprzedaż to niejedyny sposób na zyskowny zwrot inwestycji w mieszkanie. Stały dochód z najmu tradycyjnego lub okazjonalnego to dla wielu świetny sposób na odczuwalne profity z inwestycji w lokum. Choć moment, w którym rentierzy dyktowali ceny i mogli wybierać wśród lokatorów, już minął, jednak popyt na najem wciąż jest wysoki i nie ma problemu ze znalezieniem chętnych, szczególnie w dużych miastach.
Co warto wiedzieć o rentowności?
Choć w teorii najem jest opłacalny, konkretna stopa zwrotu jest kwestią bardzo indywidualną. Rentowność naszej obliczymy, dzieląc roczny dochód z nieruchomości przez jej wartość. Dzięki temu poznamy wysokość zwrotu. Aby wyliczyć czysty dochód, należy odjąć od tego wszystkie dodatkowe koszty związane z zakupem i utrzymaniem lokalu. Należy więc wziąć pod uwagę opłatę notarialną, podatki czy roczny koszt ubezpieczenia. Prócz tego na rentowność wpływa wysokość rachunków za prąd, wodę czy gaz. Jeśli myślimy o najmie, warto przygotować się też na wydatki związane z przygotowaniem i umeblowaniem mieszkania dla lokatorów.
Za gotówkę i na kredyt
Najpopularniejszym wskaźnikiem rentowności jest ROI (Return On Investment). Jego obliczenie nie jest trudne i sprawdzi się idealnie przy inwestycji w lokal pod wynajem kupiony za gotówkę. W sieci znajdziemy kalkulatory do sprawdzania wartości ROI. Uwzględnia się w nich oczywiście cenę nieruchomości, ale i podatki czy liczbę miesięcy najmu. Aby uzyskać realny zysk, warto wziąć pod uwagę miesiące bez obłożenia czy koszty związane z eksploatacją mieszkania. Każda inwestycja tego typu powinna być oceniana również przez pryzmat kosztów związanych z remontem.
Gdy chcemy ocenić inwestycję w mieszkanie na kredyt, musimy oczywiście uszczuplić dochód o koszty związane ze spłatą hipoteki. Dla rentowności w tym wypadku ważna jest wysokość wkładu własnego. Wartość ta wpływa na całkowitą kwotę zobowiązania hipotecznego. Gdy kredyt zostanie spłacony, zysk netto z inwestycji będzie sporo wyższy.