Prognozy ekspertów z końca 2024 roku przeważnie wskazywały na niewielkie spadki cen mieszkań w Polsce. Niektórzy oceniali, że dojdzie do stabilizacji na rynku pierwotnym i wtórnym. Dane za pierwszy miesiąc 2025 roku pokazują jednak spadki. Czy oznaczać to może pęknięcie nieruchomościowej bańki?
Niższe ceny mieszkań na największych rynkach
Serwis zametr.pl, monitorujący portale ogłoszeń z ofertami nieruchomości, pokazał, że w styczniu 2025 roku na rynku wtórnym w wielu polskich miastach widoczne są spadki cen. Wynoszą one:
-1,6% w przypadku mieszkań na sprzedaż w Warszawie,
-1,9% w przypadku mieszkań na sprzedaż w Krakowie,
-1,3% w przypadku mieszkań na sprzedaż w Gdańsku.
W porównaniu miesiąc do miesiąca liczba ofert ze spadkiem cen wzrosła o 11% w Warszawie i Krakowie, a aż o 20% w Gdańsku. Dłuższy jest czas ekspozycji ogłoszeń – średnio o 10%, co oznacza, że właścicielom trudniej jest sprzedać lokale mieszkalne.
Według raportu Barometr Metrohouse i Credipass w IV kw. 2024 roku w większości dużych miast ceny mieszkań z drugiej ręki spadły w porównaniu do III kw. Największy spadek w tej perspektywie czasowej odnotowano w Gdańsku – o 6,3%. W Warszawie wyniósł on 3,2%, w Krakowie 2,2%, a we Wrocławiu 0,8%. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, to w stolicy odnotowano obniżki o 1,2%, a w Łodzi o 0,5%.
Spadki cenowe w 2025 roku więcej niż możliwe
Analitycy oceniają, że w I połowie bieżącego roku sprzedający mieszkania będą musieli pogodzić się z koniecznością obniżenia ceny ofertowej i transakcyjnej, by sfinalizować transakcje. Analityk rynku mieszkaniowego i zarazem założyciel portalu FLTR – Jan Dziekoński – wskazał, że istnieje duże prawdopodobieństwo, że ceny na rynku wtórnym będą spadać. Z kolei deweloperzy na rynku pierwotnym już teraz oferują znaczne rabaty, by jak najszybciej stymulować sprzedaż oraz podpisać korzystne umowy z kupującymi.
Czynnikiem, który może warunkować spadki cen na rynku nieruchomości w Polsce, zwłaszcza tych z drugiej ręki jest to, że kupujący ponad 5 lat temu lokale mieszkalne jako inwestycję, mogą już je sprzedać bez konieczności płacenia podatku. W tym czasie wzrosty cen wyniósł około 50%. Dlatego sprzedającym łatwiej przyjdzie nieco obniżyć oczekiwania i znaleźć kupca, by zrealizować zysk z inwestycji, niż zatrzymać mieszkanie i podejmować ryzyko dalszych obniżek.
Wpływ programów rządowych na ceny mieszkań
Pomimo wcześniejszych zapowiedzi rząd koalicyjny na czele z Donaldem Tuskiem nie wprowadził programu tanich kredytów, które jednak mogłyby sprzyjać wzrostom cen mieszkań. Eksperci uznają, że dopóki nie wróci narracja i mocne przekonanie rynku o tym, że taki program może się pojawić, nie zanosi się, by skłonność sprzedających do obniżania cen będzie mniejsza.
Jednak sytuacja na rynku pozostaje niejasna, tak jak ostateczna decyzja, jaką podejmie rząd – jak wyda przeznaczone na mieszkalnictwo pieniądze z budżetu. Czy będzie to budownictwo społeczne i komunalne, czy może dopłaty do zakupu mieszkania na własność?
Bańka mieszkaniowa pęka?
Eksperci nie formułują jeszcze hipotez dotyczących pęknięcia bańki cenowej na rynku nieruchomości. Spadki cen mieszkań stają się powoli faktem, ale nie są one gwałtowne. Nierozwiązanych pozostaje wiele kwestii, które mogą wpłynąć na dalsze kształtowanie się cen.