Zakup mieszkania to decyzja, na którą wpływa nie tylko wysokość zarobków, ale przede wszystkim relacja pomiędzy dochodami a cenami nieruchomości. Raport portalu RynekPierwotny.pl, opracowany przez serwis Bankier.pl, pokazuje, że w 2025 roku najłatwiej o własne „M” w mniejszych miastach wojewódzkich, takich jak Opole i Gorzów Wielkopolski. To tam relacja pomiędzy ceną metra kwadratowego mieszkania a przeciętnym wynagrodzeniem jest najkorzystniejsza w Polsce.
Na pierwszy rzut oka wydawać by się mogło, że to w miastach o najwyższych wynagrodzeniach, czyli w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku najłatwiej o własne mieszkanie. W praktyce jednak wysokie płace idą w parze z bardzo drogimi nieruchomościami, co znacznie ogranicza realną siłę nabywczą mieszkańców. Dlatego kluczowym wskaźnikiem staje się nie sama kwota wynagrodzenia, ale to, ile metrów kwadratowych mieszkania można kupić za przeciętną pensję.
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego i portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w lipcu 2025 roku największą siłę nabywczą mieli mieszkańcy Opola i Gorzowa Wielkopolskiego. W tych ośrodkach za średnie wynagrodzenie brutto można było kupić odpowiednio 0,90 oraz 0,89 metra kwadratowego nowego mieszkania. Dobrze wypadały także Rzeszów (0,84 metra kwadratowego) i Zielona Góra (0,79 metra kwadratowego). Na przeciwnym biegunie znalazła się stolica – za miesięczną pensję można było pozwolić sobie jedynie na 0,59 metra kwadratowego mieszkania w Warszawie.
Zróżnicowane realia lokalnych rynków
Różnice pomiędzy miastami wynikają z lokalnej specyfiki gospodarczej, atrakcyjności inwestycyjnej i jakości życia. Przykładowo, w Katowicach wysokie wynagrodzenia wynikają z silnego przemysłu i dużej aktywności firm, podczas gdy ceny mieszkań pozostają jednymi z niższych w kraju. Z kolei w Olsztynie stosunkowo niskie płace zestawione są z wysokimi kosztami zakupu nieruchomości, co znacząco obniża zdolność zakupową mieszkańców.
Warto zauważyć, że w części miast, w tym w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim, siła nabywcza mieszkańców nieco spadła w porównaniu z rokiem poprzednim. Oznacza to, że ceny nowych mieszkań rosły szybciej niż przeciętne wynagrodzenia. Jednocześnie w wielu ośrodkach, takich jak Rzeszów, relacja ta uległa poprawie dzięki wzrostowi płac przy względnie stabilnych cenach metrażu.
Najwięcej ofert we Wrocławiu i Katowicach
Kupujący zwracają uwagę nie tylko na ceny, ale także na dostępność ofert. W tym rankingu najlepiej wypadły Wrocław i Katowice. W lipcu 2025 roku przypadało tam 31 ofert mieszkaniowych na 1 tys. mieszkańców.
Nieco mniejszy, choć wciąż bardzo duży wybór mieli nabywcy w Gdańsku i Krakowie (po 26 ofert). Na drugim końcu zestawienia znalazła się Zielona Góra z zaledwie 8 ofertami na 1 tys. mieszkańców. To pokazuje, że tam, gdzie rynek jest mniejszy, wybór lokali bywa bardzo ograniczony.
Eksperci podkreślają, że sytuacja jest dynamiczna. W większości stolic województw liczba mieszkań w sprzedaży wzrosła rok do roku. Największe przyrosty zanotowano w Białymstoku (o 52 proc.), Kielcach (o 48 proc.) i Katowicach (o 45 proc.). Spadki odnotowano jedynie w Toruniu (o 16 proc.), a w Bydgoszczy poziom oferty pozostał bez zmian.
Dostępność kredytowa coraz lepsza
Dobrą wiadomością dla osób planujących zakup mieszkania jest poprawa zdolności kredytowej. Według analizy RynekPierwotny.pl, w lipcu 2025 roku przeciętny singiel mógł pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni od 28 metrów kwadratowych w Warszawie do 42 metrów kwadratowych w Gorzowie Wielkopolskim i Opolu. Rok wcześniej było to od 23 do 40 metrów kwadratowych, co dowodzi realnej poprawy sytuacji. Jeszcze bardziej optymistyczne dane dotyczą rodzin. Przy założeniu dwóch przeciętnych wynagrodzeń w gospodarstwie domowym i wkładzie własnym na poziomie 10 proc., małżeństwo z dzieckiem mogło nabyć mieszkanie o powierzchni od 53 do 79 metrów kwadratowych.
Poprawa ta wynika przede wszystkim ze spadku średniego oprocentowania kredytów hipotecznych z 7,93 proc. w czerwcu 2024 roku do 6,69 proc. w lipcu 2025 roku. W efekcie raty kredytów stanowią mniejsze obciążenie domowych budżetów, co zwiększa możliwości zakupowe Polaków.