Niektóre osoby planujące budowę domu interesują się zakupem działki rolnej, ponieważ są one tańsze niż działki budowlane. Często również takie grunty mają bardzo atrakcyjną lokalizację, zarówno z dala od miasta, jak i bezpośrednio w miastach. Na przykład w Warszawie grunty rolne stanowią aż 22,5 proc. obszaru miasta. Jednak z zakupem działki rolnej na cele budowlane wiąże się konieczność przekształcenia jej w działkę budowlaną przed rozpoczęciem inwestycji. Jak to zrobić?
Rozpoczęcie budowy domu na działce rolnej możliwe jest dopiero po przekształceniu jej w działkę budowlaną. Procedura przekształcenia składa się z kilku etapów, trzeba również liczyć się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów oraz uiszczaniem przez 10 lat rocznej opłaty w wysokości 10 proc. pierwotnej należności. Ponadto nie każdą działkę rolną można przekształcić w działkę budowlaną.
Na czym polega różnica między działką rolną a działką budowlaną? W ewidencji gruntów i budynków działka rolna wykazana jest jako użytek rolny. Można na niej budować jedynie obiekty o przeznaczeniu rolniczym, nie może na niej powstać zabudowa mieszkaniowa. Dopiero po przekształceniu jej w działkę budowlaną, będzie można postawić na niej dom. Przeznaczeniem działki budowlanej jest bowiem budowa na niej nieruchomości mieszkaniowych.
Aby przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną, po pierwsze konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu. Wiąże się to albo ze zmianę zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, albo z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Następnie grunt musi zostać wyłączony z produkcji rolnej. Warto wiedzieć, że nie każdą działkę rolną będzie można przekształcić w działkę budowlaną. Najłatwiej będzie w przypadku działek oznaczonych w ewidencji jako nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. W działki budowlane można również przekształcić grunty posiadające dostęp do drogi publicznej, a także tereny, które nie są objęte ochroną przyrodniczą, archeologiczna ani konserwatorską i sąsiadują z inną działką zabudowaną.
Formalności związane z przekształceniem działki rolnej w budowlaną należy zacząć od wizyty w Urzędzie Miasta lub Gminy i ustalenia statusu gruntu w MPZP. Następnie trzeba uzyskać zgodę na odrolnienie działki. Zgodę wydaje rada gminy, a wniosek o zmianę planu zagospodarowania i zabudowę działki należy złożyć w urzędzie gminy, której podlega dany grunt. Może się okazać, że wnioskowana zmiana przeznaczenia gruntu jest niezgodna z polityką przestrzenną gminy, bo na przykład działka podlega uchwale o ochronie gruntów rolnych. Wówczas rada gminy może odmówić wprowadzenia zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego można złożyć wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, którą wydaje wójt.
Koszt odrolnienia działki zależy przede wszystkim od klasy gruntu i jego powierzchni. Ceny wahają się kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych za hektar działki. Im niższa klasa gruntu, tym koszty są mniejsze. Do tego należy doliczyć opłatę za wydanie decyzji o warunkach zabudowy, opłatę za pełnomocnika i opłatę skarbową za wypis i wyrys z MPZP. Dodatkowo przez kolejne 10 lat osoba, która zdecyduje się na przekształcenie działki rolnej w budowlaną, musi ponosić opłatę w wysokości 10 proc. łącznej należności.